قرنیز
گاهی اوقات صاحب یک ملک یا زمین تصمیم می گیرد با سازندگان املاک توافق کند و ملک خود را جهت ساخت در اختیار این افراد قرار دهد. به این اقدام مشارکت در ساخت می گویند که حاوی نکات بسیار مهمی می باشد.
در این پست به بررسی برخی عناصر قرارداد مشارکت می پردازیم :
مشارکت در ساخت در واقع نوعی قرارداد است که در حوزه پیمانکاری و ساخت و ساز منعقد می شود. این قرارداد در مورد کلیه پروژه های تجاری، مسکونی و… قابل اجرا است. اکنون که با تعریف مشارکت ساخت آشنا شدید باید به نکته ای مهم توجه داشته باشید. به این صورت که قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز جزو مهم ترین قراردادها به حساب می آیند؛ چرا که مستقیماً بر مال و دارایی طرفین قرارداد اثر می گذارند. به همین دلیل قوانین مشارکت در ساخت فراوانی نیز وضع شده است.
نحوه مشارکت در ساخت و ساز به این صورت است که مالک یک قطعه زمین یا ساختمان قصد احداث واحدهایی مسکونی یا تجاری را دارد. منتها برای پیاده سازی ایده اش پول و سرمایه کافی را در اختیار ندارد. در چنین شرایطی قرارداد مشارکت ساخت و ساز به یاری مالک می آید. زیرا بر اساس این قرارداد مالک زمین در اجرای پروژه ساخت و ساز خود از خدمات، امکانات و سرمایه پیمانکار بهره مند خواهد شد.
ناگفته نماند بر اساس قرارداد منعقد شده بخش یا درصدی از پروژه به طرف سازنده تعلق خواهد گرفت. به این ترتیب تقسیم هزینه میان مالک و سازنده صورت می گیرد. در ادامه شما را با شرایط مشارکت در ساخت و انواع مشارکت نیز آشنا خواهیم کرد.
آورده طرفین
آورده مالک همان ارزش ریالی ملک است که براساس مواردی مانند موقعیت مکانی ملک، ریشه ملک، تعداد طبقات مجاز برای ساخت و … تعیین می گردد.
آورده سازنده شامل کلیه هزینه های تخریب، ساخت و نیز اخذ مجوز مربوطه می باشد.
مبلغ بلاعوض
در قرارداد مشارکت در ساخت مالک مبلغی را تحت عنوان بلاعوض از سازنده دریافت می کند. این مبلغ بر اساس توافق طرفین و با توجه به فاکتورهایی مانند متراژ زمین، موقعیت مکانی و … تعیین می شود. مالک باید توجه داشته باشد که این مبلغ را معمولا بعد از صدور پروانه ساخت از سازنده دریافت کند. همچنین میزان مبلغ مذکور کاملا با توجه به سابقه کاری سازنده، اعتباری که در ساخت دارد در هر قراردادی متفاوت است.
سهم الشرکه
میزان سهم الشرکه طرفین در حین عقد و به تناسب ارزش آورده ها به درصد مشخص می گردد. بعنوان مثال ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰ اما باید در نظر داشت اینگونه تقسیم منشا بسیاری از اختلافات خواهد شد!
بهترین نوع تقسیم بین مالک و سازنده آنست که ضمن تعیین واحدهای اختصاصی هر یک از طرفین، سازنده و مالک بعد از اخذ صورتمجلس تفکیکی، کم و زیادی مساحت و مرغوبیت واحدها را براساس قیمت روز با هم محاسبه کنند.
جدول زمانبندی
در این پروژه باید حتما تمامی مراحل بر اساس برنامه زمانبندی تعیین شود. این برنامه بایستی توسط یک متخصص تنظیم شده و کلیه امور تخریب، گودبرداری، سفت کاری و … در آن ذکر شود.
خسارت/ ضمانت
نکته مهم در تعیین ضمانت، متناسب بودن آن با تعهدات است. نباید برای تمامی موارد ضمانت یکسان اخذ شود. بطور مثال برای دیرکرد عملیات سفت کاری تا یک جایی خسارت روزانه و بعد از مدت زمانی حق فسخ برای مالکین قائل شویم.
مالک با اخذ چک تضمینی از سازنده می تواند در صورت وقوع تخلف از سوی طرف مقابل، مبلغ مندرج در آن را مطالبه نماید.
تعیین داور
درج شرط داوری همیشه به نفع طرفین نیست! اگر تنها قید شود که در صورت بروز اختلاف می بایست شخصی بعنوان داور انتخاب شود ممکن است سازنده و مالک بعد از بروز اختلاف با یکدیگر توافق نکنند.
در قرارداد مشارکت در ساخت باید قید گردد که اگر سازنده نیاز به پیش فروش دارد، حتما با توافق و امضای مالکین این اقدام صورت گیرد.
لیست تمام متریال موجود با تمام جزئیات نیز باید ثبت شود زیرا کلی گویی در این قسمت ممکن است باعث بروز مشکلات متعدد گردد.
در انتها لازم است بدانیم که قرارداد مشارکت در ساخت بسته به فاکتورهای بسیار مختلفی تنظیم شده و امری کاملا تخصصی است، لذا از رجوع به نمونه قراردادهای موجود و بسنده کردن به آن ها پرهیز کنیم.